Recuperar una propiedad arrendada exige seguir el procedimiento correcto. Un aviso fuera de plazo o una demanda por la vía equivocada puede demorar meses la restitución. La Ley 18.101 regula con precisión cuándo y cómo terminar el arriendo.
← Parte de la Guía completa de derecho civil en Chile: ver la guía completa
El desahucio es el aviso previo por el cual el arrendador pone término al arriendo al vencimiento del contrato. La Ley 18.101 exige que ese aviso se comunique con anticipación — en general, con no menos de dos meses en arriendos urbanos, según el tipo de contrato — para que el arrendatario tenga tiempo de desocupar. Un aviso tardío puede invalidar la terminación y obligar a reiniciar el plazo.
Termina por el solo vencimiento del plazo estipulado, pero el arrendador debe avisar el no-renovación dentro del plazo legal. Si el arrendatario no desocupa, procede la demanda de restitución.
Requiere el desahucio con la anticipación que la ley señala. La indefinición del contrato no significa que el arrendatario pueda quedarse para siempre, pero sí que la terminación exige cumplir estrictamente los plazos de aviso.
La vía más ágil para el arrendador es el juicio especial de cobro de rentas y terminación del arrendamiento (arts. 8 a 11 de la Ley 18.101). Se demanda el cobro de las rentas adeudadas y la terminación del contrato por no pago, pudiendo obtenerse la restitución del inmueble con la condena. Es el procedimiento pensado para que el no pago no se prolongue indefinidamente.
Para el arrendatario, la defensa se juega en la acreditación del pago, en las excepciones formales o en defectos de la demanda — y en negociar la regularización antes de la restitución.
Ley N° 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos (desahucio, plazos y juicio especial de cobro de rentas)
Código Civil, Título XXIX (del arrendamiento)
El procedimiento correcto ahorra meses. Escríbenos por WhatsApp y evaluamos tu contrato.
Escribir por WhatsAppContenido elaborado por Víctor Schuster Montiel — Estudio Jurídico Penal y Familia, Temuco.